1.    Da expectativa do mercado de locação de imóveis no Brasil

A atual lei Inquilinária completou no último dia 18 de outubro, 18 anos de vida. Com o passar dos anos, percebe-se que a lei locatícia precisava ser aperfeiçoada, para dotá-la de novas ferramentas materiais e processuais, visando oxigenar o desfecho das ações de despejo que em média duram 14 meses no Brasil.

Este foi o principal mote que levou o Senado Federal, através da CCJ, por unanimidade, a aprovar o PLC 140/2009, que corrige as principais distorções da legislação, acelerando a dinâmica das ações de despejo, em especial, as por falta de pagamento e acessórios da locação.

O mencionado projeto já havia sido aprovado na CDEIC ( Comissão de Desenvolvimento, Indústria e Comércio ) e na CCJ ( Comissão de Constituição e Justiça ) da Câmara dos Deputados, em ambas por unanimidade e sem emendas.

O segmento de locação confia que as novas disposições legais aprovadas, farão com que milhares de imóveis que encontram-se hoje fechados no Brasil, por insegurança jurídica/negocial, retornem ao mercado, além de impulsionar novos investimentos e investidores ao setor, resultando na ampliação de imóveis destinados a locação e a natural redução dos valores locatícios a médio e longo prazo.

O projeto, neste prisma, irá beneficiar o bom inquilino que contará com uma gama maior e crescente, de imóveis para locação com valores mais reduzidos.

A proposta também disciplina de forma clara e simples a possibilidade de desobrigação do fiador ao cabo do contrato de locação. A legislação anterior não credenciava de que forma o fiador buscava a sua exoneração.

De outra banda, os demais aperfeiçoamentos, giraram em torno da evolução da jurisprudência neste período de 18 anos, em especial as firmes orientações do STJ – Superior Tribunal de Justiça, ao defender a antecipação de tutela ( liminares ) em matéria locatícia. Daí a ampliação clara das hipóteses do art. 59 da Lei 8.245/91, sem prejuízo do emprego desta antecipação para outras hipóteses reais.

A construção deste importante projeto trilha os mesmos caminhos utilizados na reforma da legislação da incorporação ( patrimônio de afetação ) que impulsionou o mercado da construção civil, ao proporcionar maior segurança aos agentes financeiros e aos investidores.

Nossas expectativas circundam que possamos efetivamente diminuir o prazo atual, de retomada (despejo) a níveis aceitáveis e compatíveis com as garantias da locação, algo em torno de 04 meses, sempre respeitando o direito constitucional da ampla defesa do locatário. Este fator proporcionará uma redução, também, nos custos das apólices de seguro fiança e cessão fiduciária, o que igualmente, irá beneficiar o locatário.

 

2.    Das principais proposições

Para um acompanhamento passo a passo das inovações, tecemos um breve comentário ao lado dos artigos que restaram alterados no Congresso Nacional, onde destacamos os principais itens, a saber:

Art.   4 – Adequação ao novo Código Civil, mantendo a proporcionalidade da multa rescisória em casos de devolução antecipada do imóvel locado;

Art.   12 – Cria regras de manutenção/substituição da fiança nos casos de dissolução da sociedade matrimonial ou falecimento do locatário; que é regra silente  na lei do inquilinato;

Art.    39 – Mantém hígida a fiança para o simples caso de prorrogação da locação a prazo indeterminado, de acordo com o atual repertório jurisprudencial ( em anexo ), que agora fica consolidado no texto do projeto;

Art.  40 – Cria regra clara para a desobrigação do fiador. Atualmente a lei do inquilinato não trata do assunto e ele vem sendo conduzido à luz do art. 835 do CC. A intenção do PLC é dotar a lei do inquilinato de procedimento específico de desoneração do fiador, visto que a obrigação perpétua não se coaduna com o direito moderno. A proposição, consigna regras claras deste comportamento, ampliando prazos e criando estruturas de restauro da garantia, inclusive,  medida liminar em caso de insubsistência da garantia;

Art. 59 – Ampliação das chamadas liminares, para os casos de: a) necessidade de obras urgentes no imóvel, b) ausência/perecimento da garantia locatícia, c)  denúncia vazia nas locações não-residenciais, d)  despejo por falta de pagamento quando inexistir a garantia locatícia ou houver a perda da mesma no curso da locação. Para este último dispositivo, permitir-se-á a manutenção da locação se o locatário, no prazo de 15 dias para o cumprimento da liminar de desocupação, quitar integralmente o débito; Conforme o repertório jurisprudencial em anexo, as chamadas antecipações de tutela são permitidas nas matérias locatícias. A intenção da proposição é trazer para o direito material os casos mais comuns de antecipação do mérito, permitindo maior de utilização desta importante ferramenta processual. Tocante a inserção do inciso X, acreditamos que o mercado possa criar um novo formato de atuação, liberando o locatário da prestação de garantia locatícia, facilitando assim a celebração da locação, facilitando, por outro lado a retomada do imóvel em caso de mora do locatário;

Art. 62 – Alteração no sistema atual, onde o locatário citado na ação de despejo dispõe do prazo de 15 dias para contestar ou requerer a purga da mora. Este segundo item tem sido largamente utilizado pelo locatário que através de um simples requerimento vê a demanda ser procrastinada por mais de 04 meses, obedecendo aos trâmites desta manifestação no universo processual. A proposta retira o prazo de requerimento da purga, ou seja, no prazo de 15 dias o locatário ou contesta a demanda ou efetua o pagamento do aluguel/ encargos, acessórios, inclusive os que venceram no curso da demanda;

Art. 63 – Utilização de mandado único para cumprimento do despejo. No sistema atual o mandado desalijatório é precedido de mandado notificatório, o que retarda a dinâmica do ato executório do despejo, pela necessidade de dois mandados, duas diligências, juntada de mandado ao processo entre outros procedimentos, que resultam em significativo atraso na prestação jurisdicional. O mandado único irá concentrar o ato notificatório e o despejo, conferindo ao oficial de justiça o poder de conservar em seu poder a referida ordem judicial de despejo, diligenciando inicialmente para que o locatário desocupe o imóvel no prazo sentencial e em caso de descumprimento execute de imediato o ato despejatório; A proposta mantém prazo para que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel, e o seu formato já vem sendo adotado pela justiça catarinense, como trazemos o exemplo em anexo.

Art. 64 – Neste artigo conserta-se equívoco da atual lei do inquilinato que exige a prestação de caução nos casos de despejo por falta e pagamento. O projeto desonera o locador deste ato, tornando a execução provisória da sentença mais ágil;

Art. 68 – Regula de forma mais eficiente a fixação de aluguel provisório nas ações revisionais;

Art. 74 – Retira o trânsito em julgado como ato indispensável a reconquista do imóvel nos casos de improcedência da ação renovatória, alinhando todas as demandas locatícias à possibilidade de execução provisório do julgado à luz do art. 58 da lei atual. Também, torna utilizável a melhor proposta de terceiro diante de ação renovatória, retirando a indenização devida solidariamente entre locador e terceiro pretendente, que fulminou o uso desta prática no mercado. O projeto respeita o contrato de locação existente, porém, permite que ao seu término o locador obtenha um melhor resultado econômico do seu imóvel ainda que esta proposta venha de um terceiro;

 

3.    Conclusão

Acreditamos que este seja um resumo autêntico das principais virtudes do projeto em destaque, que objetiva em linha gerais conduzir o mercado a um melhor nível de segurança jurídica e celeridade processual, atendendo aos crescentes apelos da sociedade brasileira.

A oxigenação da lei do inquilinato permitirá o mercado expandir-se, gerando novos investimentos e principalmente moradia digna aos cidadãos.  No mesmo diapasão investir em imóveis para locação significa gerar e manter empregos na indústria da construção civil e no setor de serviços, além da natural geração de renda e de tributos.

É o que se espera para um mercado que contempla quase 6,5 milhões de contratos ativos, que apresenta 3 milhões de imóveis ociosos, principalmente nas grandes Cidades, e para um Brasil que necessita de quase 8 milhões de moradias. (Dados do Ministério das Cidades e da Fundação João Pinheiro)

 

Leandro Ibagy

Coordenador da CBCSI (Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários)