1. A locação imobiliária é disciplinada pela chamada Lei do Inquilinato – Lei nº  8.245/91. Em suma, a Lei 8.245/91 se aplica aos imóveis urbanos destinados à residência ou à atividade comercial.

A locação possui natureza jurídica de contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, de relação duradoura  e não solene.

2. A Lei do Inquilinato pode ser sistematizada em três grupos distintos de locação:

2.1.Locação residencial, subdividida em:
a) com prazo certo igual ou superior a trinta  meses, contratada por escrito;
b) com prazo indeterminado ou inferior a trinta  meses.

2.2.Locação não-residencial

2.3. Locação por Temporada

3. Locação residencial

3.1 com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito

As principais características desta forma de locação residencial resumem-se em:

a) direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);

b) inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;

c) ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.

Assim, estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91 que nos casos de locação com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. No entanto, findo o contrato e permanecendo o locatário no imóvel locado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (art. 46, par. 1º da Lei 8.245/91). Neste último caso, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, porém, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação. Destarte, nesta forma de locação, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de 30 dias para ajuizar ação de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

3.2 com prazo indeterminado(incluído neste caso o contrato verbal) ou inferior a trinta meses.

Os efeitos principais desta modalidade de locação residencial são os seguintes:

a) ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;

b) o direito de retomada depende de motivação (denúncia cheia) e só é possível nos casos elencados na Lei;

c) a denúncia vazia somente será admitida após 05 anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47, V).

Assim, nas locações aventadas com prazo indeterminado ou inferior a trinta  meses, com a exceção do inciso V do art. 47, não há a possibilidade de denúncia imotivada do contrato, operando, com isso, a sua prorrogação automaticamente.

Somente poderá ocorrer a retomada justificadamente na forma de um dos cinco incisos do art. 47, quais sejam:

I – nas hipóteses do art. 9º, por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego.

 III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

IV – pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 05 (cinco) anos.

4. Locação não-residencial

O contrato submeter-se-á aos princípios gerais da Lei 8.245/91, podendo ser realizado por qualquer prazo, sujeitando-se à denúncia imotivada após findo o prazo determinado.

O Locatário, neste tipo de contrato, poderá ter direito a renovação, desde que cumulativamente preencher o referido contrato os requisitos necessários para a renovação: assegurando-a ao empresário que explora o mesmo ramo de atividade econômica por, no mínimo, três anos consecutivos, em imóvel locado por escrito e por prazo determinado mínimo de cinco anos, computadas as renovações sucessivas.

8. Locação para temporada

O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Importante aspecto da locação para temporada é a necessariedade de contrato escrito, uma vez que a lei exige, para esta modalidade, prazo determinado.

A peculiaridade desta forma de locação diz respeito à forma de pagamento que permite, excepcionando a regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam pagos e recebidos antecipadamente, levando-se em conta ser contrato de curta duração